Qué es y qué resuelve
La promesa de compraventa es un contrato preparatorio. Las partes todavía no transmiten el bien: se comprometen a celebrar una compraventa posterior cuando se cumplan el plazo y las condiciones identificadas.
Se utiliza cuando la operación necesita tiempo para obtener documentos, financiamiento, autorizaciones o liberar una carga antes de firmar la compraventa definitiva.
La obligación de firmar después no es una compra de esperanza: en esta última se adquiere un resultado productivo incierto y se delimita el riesgo asumido.
Qué debes definir antes de redactarlo
- Identidad, facultades y estado civil de las partes.
- Descripción y titularidad del bien.
- Precio definitivo y tratamiento de anticipos.
- Fecha límite para firmar la compraventa.
- Condiciones pendientes y quién debe cumplirlas.
- Gravámenes, adeudos, gastos, impuestos y documentos.
Cláusulas y función de cada una
| Cláusula | Qué debe dejar claro |
|---|---|
| Objeto futuro | Qué contrato definitivo se promete y qué bien comprende. |
| Precio | Importe, moneda, anticipos y forma de pago restante. |
| Plazo | Fecha o periodo cierto para celebrar la compraventa. |
| Condiciones | Documentos, autorizaciones o financiamiento todavía pendientes. |
| Incumplimiento | Aviso, corrección, devolución y consecuencias comprobables. |
| Cierre | Lugar, documentos, gastos y entrega al firmar el contrato definitivo. |
Ejemplo de contrato de promesa de compraventa
1. Promesa de venta de un departamento con condiciones pendientes
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA
En Puebla, Puebla, a 12 de agosto de 2026, comparecen María Elena Cruz Salas, con domicilio en Calle Fresno 45, Puebla, en adelante LA PARTE VENDEDORA, y Andrés Vega Torres, con domicilio en Avenida Reforma 820, Puebla, en adelante LA PARTE COMPRADORA. En conjunto se denominan LAS PARTES.
DECLARACIONES
1. LA PARTE VENDEDORA declara que cuenta con capacidad y facultades para prometer la venta del bien descrito en este contrato y en el Anexo A.
2. LA PARTE COMPRADORA declara que conoce la descripción disponible del bien y que pretende adquirirlo bajo las condiciones aquí pactadas.
3. LAS PARTES reconocen que este documento es una promesa de celebrar una compraventa futura y no transmite por sí mismo la propiedad ni sustituye las formalidades del contrato definitivo.
CLÁUSULAS
PRIMERA. OBJETO. LA PARTE VENDEDORA promete vender y LA PARTE COMPRADORA promete comprar departamento 302 del edificio ubicado en Calle Lago 18, con estacionamiento número 12, identificado además mediante folio real indicado en el Anexo A.
SEGUNDA. CONTRATO DEFINITIVO. LAS PARTES celebrarán el contrato definitivo a más tardar el 30 de noviembre de 2026, en la notaría que LAS PARTES designen en Puebla, siempre que se cumplan las condiciones de este documento.
TERCERA. PRECIO. El precio total acordado para la compraventa será de $1,850,000.00 MXN en pesos mexicanos. No podrá modificarse salvo acuerdo escrito de LAS PARTES.
CUARTA. ANTICIPO. LA PARTE COMPRADORA entrega $100,000.00 MXN mediante transferencia bancaria identificada. El recibo se agrega como Anexo B. El anticipo se aplicará al precio definitivo y no se considerará transmisión del bien.
QUINTA. SALDO. El saldo de $1,750,000.00 MXN se pagará mediante transferencia al formalizar la compraventa contra la firma del contrato definitivo y la entrega de los documentos acordados.
SEXTA. CONDICIONES PENDIENTES. Antes del cierre deberán cumplirse: certificado de libertad de gravamen, constancias de no adeudo y aprobación del crédito de la parte compradora. El Anexo C identifica responsable, documento de comprobación y fecha límite de cada condición.
SÉPTIMA. TITULARIDAD Y CARGAS. LA PARTE VENDEDORA entregará escritura, certificado registral y constancias de no adeudo. Informará por escrito cualquier gravamen, limitación, litigio, adeudo o derecho de tercero conocido.
OCTAVA. REVISIÓN. LA PARTE COMPRADORA revisará la documentación de titularidad, cargas y adeudos dentro de diez días hábiles desde su entrega completa, prevista a más tardar el 20 de octubre de 2026. La revisión material se realizará a más tardar el 30 de octubre. El proyecto de escritura se entregará el 20 de noviembre y se revisará dentro de los cinco días hábiles siguientes, antes del cierre del 30 de noviembre. Las observaciones se comunicarán por escrito con hechos verificables; cualquier ajuste de fechas requiere acuerdo escrito, no una prórroga automática.
NOVENA. CONSERVACIÓN. Hasta el contrato definitivo, LA PARTE VENDEDORA conservará el bien en condiciones sustancialmente equivalentes y no lo venderá, gravará ni prometerá a un tercero durante la vigencia de esta promesa.
DÉCIMA. ENTREGA. La posesión, llaves, documentos y riesgos se entregarán en la firma definitiva, contra pago del saldo y acta de entrega. Cualquier entrega anticipada deberá documentarse por separado.
DÉCIMA PRIMERA. GASTOS E IMPUESTOS. La parte compradora cubrirá la escrituración y la parte vendedora, los impuestos y adeudos a su cargo. Cada parte cubrirá además las obligaciones que legalmente le correspondan y recibirá comprobantes.
DÉCIMA SEGUNDA. INCUMPLIMIENTO DE LA PARTE VENDEDORA. Si no cumple una obligación esencial, LA PARTE COMPRADORA podrá exigir el cumplimiento cuando proceda o terminar la promesa y solicitar la devolución del anticipo y los daños comprobados que legalmente procedan, sin perjuicio de los derechos aplicables.
DÉCIMA TERCERA. INCUMPLIMIENTO DE LA PARTE COMPRADORA. Si no cumple una obligación esencial, LA PARTE VENDEDORA podrá exigir el cumplimiento cuando proceda o terminar la promesa. El anticipo se devolverá, salvo las cantidades que legalmente puedan aplicarse a daños comprobados, dentro de los límites legales.
DÉCIMA CUARTA. AVISO Y CORRECCIÓN. Antes de terminar por incumplimiento, la parte afectada notificará los hechos y concederá cinco días hábiles, salvo que la obligación ya no pueda cumplirse o la ley disponga otra cosa.
DÉCIMA QUINTA. CONDICIÓN NO CUMPLIDA SIN CULPA. Si una condición esencial no se cumple sin responsabilidad de LAS PARTES, estas documentarán la terminación y la devolución de la totalidad del anticipo recibido dentro de cinco días hábiles.
DÉCIMA SEXTA. NOTIFICACIONES. Los avisos se enviarán a maria.cruz@example.test y andres.vega@example.test, dejando constancia de envío y recepción.
DÉCIMA SÉPTIMA. INTEGRIDAD. Los anexos A, B y C forman parte del contrato. Toda modificación deberá constar por escrito y estar firmada por LAS PARTES.
DÉCIMA OCTAVA. LEY Y COMPETENCIA. Se aplicará la legislación de Puebla. LAS PARTES intentarán una solución documentada antes de acudir a la autoridad competente.
LA PARTE PROMITENTE VENDEDORA LA PARTE PROMITENTE COMPRADORA
María Elena Cruz Salas Andrés Vega Torres
ANEXO A. IDENTIFICACIÓN Y DOCUMENTACIÓN
Departamento 302 y estacionamiento 12, edificio de Calle Lago 18, Puebla. La vendedora incorpora escritura y folio real del inmueble, plano y régimen de condominio; las superficies, linderos y datos registrales se cotejan con esos documentos, no con una descripción abreviada. El expediente de firma debe contener las copias identificadas y el resultado de su revisión. No se incluyen muebles.
ANEXO B. ANTICIPO Y SALDO
María Elena Cruz Salas recibe de Andrés Vega Torres $100,000.00 MXN el 12 de agosto de 2026, a cuenta del precio de $1,850,000.00 MXN. Saldo: $1,750,000.00 MXN. El comprobante bancario se incorpora al recibo y se coteja con la cuenta receptora. Este recibo no acredita entrega de posesión ni liquidación total. Firman: María Elena Cruz Salas y Andrés Vega Torres.
ANEXO C. CONDICIONES Y CALENDARIO
15 de octubre: la vendedora entrega certificado registral y constancia de no adeudo predial. 20 de octubre: entrega constancia de no adeudo del condominio y completa el expediente de titularidad y cargas. 30 de octubre: ambas partes realizan la revisión material y firman acta con fotografías y observaciones. 10 de noviembre: la compradora entrega la autorización del crédito. 20 de noviembre: la notaría designada y las partes cuentan con el proyecto de escritura para revisión. 30 de noviembre: firma definitiva, transferencia del saldo, entrega de llaves y acta, si las condiciones se cumplieron.
Al firmar esta promesa, las condiciones anteriores están pendientes y la visita está programada; no se presentan como comprobaciones ya realizadas. Cada actualización se anota con fecha, evidencia y conformidad de ambas partes. Si falta una condición sin culpa, se aplica la devolución de la cláusula décima quinta. Conformidad del calendario: María Elena Cruz Salas y Andrés Vega Torres.
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CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA En [CIUDAD Y ENTIDAD], a [FECHA], comparecen [NOMBRE DE LA PARTE PROMITENTE VENDEDORA], con domicilio en [DOMICILIO DE LA PARTE VENDEDORA], en adelante LA PARTE VENDEDORA, y [NOMBRE DE LA PARTE PROMITENTE COMPRADORA], con domicilio en [DOMICILIO DE LA PARTE COMPRADORA], en adelante LA PARTE COMPRADORA. En conjunto se denominan LAS PARTES. DECLARACIONES 1. LA PARTE VENDEDORA declara que cuenta con capacidad y facultades para prometer la venta del bien descrito en este contrato y en el Anexo A. 2. LA PARTE COMPRADORA declara que conoce la descripción disponible del bien y que pretende adquirirlo bajo las condiciones aquí pactadas. 3. LAS PARTES reconocen que este documento es una promesa de celebrar una compraventa futura y no transmite por sí mismo la propiedad ni sustituye las formalidades del contrato definitivo. CLÁUSULAS PRIMERA. OBJETO. LA PARTE VENDEDORA promete vender y LA PARTE COMPRADORA promete comprar [DESCRIPCIÓN COMPLETA DEL BIEN], identificado además mediante [DATOS DE IDENTIFICACIÓN O REGISTRO]. SEGUNDA. CONTRATO DEFINITIVO. LAS PARTES celebrarán el contrato definitivo a más tardar el [FECHA LÍMITE], en [LUGAR O FORMA DE FORMALIZACIÓN], siempre que se cumplan las condiciones de este documento. TERCERA. PRECIO. El precio total acordado para la compraventa será de [PRECIO TOTAL] en [MONEDA]. No podrá modificarse salvo acuerdo escrito de LAS PARTES. CUARTA. ANTICIPO. LA PARTE COMPRADORA entrega [IMPORTE DEL ANTICIPO] mediante [FORMA DE ENTREGA]. El recibo se agrega como Anexo B. El anticipo se aplicará al precio definitivo y no se considerará transmisión del bien. QUINTA. SALDO. El saldo de [IMPORTE DEL SALDO] se pagará mediante [FORMA Y FECHA DE PAGO DEL SALDO] contra la firma del contrato definitivo y la entrega de los documentos acordados. SEXTA. CONDICIONES PENDIENTES. Antes del cierre deberán cumplirse: [CONDICIONES PENDIENTES]. El Anexo C identifica responsable, documento de comprobación y fecha límite de cada condición. SÉPTIMA. TITULARIDAD Y CARGAS. LA PARTE VENDEDORA entregará [DOCUMENTOS DE TITULARIDAD Y LIBERTAD DE CARGAS]. Informará por escrito cualquier gravamen, limitación, litigio, adeudo o derecho de tercero conocido. OCTAVA. REVISIÓN. LA PARTE COMPRADORA podrá revisar los documentos y el estado material del bien dentro de [PLAZOS DIFERENCIADOS PARA DOCUMENTOS, ESTADO MATERIAL Y PROYECTO, COMPATIBLES CON LA FECHA DE CIERRE]. Las observaciones deberán formularse por escrito y referirse a hechos verificables. NOVENA. CONSERVACIÓN. Hasta el contrato definitivo, LA PARTE VENDEDORA conservará el bien en condiciones sustancialmente equivalentes y no lo venderá, gravará ni prometerá a un tercero durante la vigencia de esta promesa. DÉCIMA. ENTREGA. La posesión, llaves, documentos y riesgos se entregarán en [MOMENTO Y CONDICIONES DE ENTREGA]. Cualquier entrega anticipada deberá documentarse por separado. DÉCIMA PRIMERA. GASTOS E IMPUESTOS. [DISTRIBUCIÓN DE GASTOS E IMPUESTOS]. Cada parte cubrirá además las obligaciones que legalmente le correspondan y recibirá comprobantes. DÉCIMA SEGUNDA. INCUMPLIMIENTO DE LA PARTE VENDEDORA. Si no cumple una obligación esencial, LA PARTE COMPRADORA podrá exigir el cumplimiento cuando proceda o terminar la promesa y solicitar [CONSECUENCIA ACORDADA PARA LA PARTE VENDEDORA], sin perjuicio de los derechos aplicables. DÉCIMA TERCERA. INCUMPLIMIENTO DE LA PARTE COMPRADORA. Si no cumple una obligación esencial, LA PARTE VENDEDORA podrá exigir el cumplimiento cuando proceda o terminar la promesa y aplicar [CONSECUENCIA ACORDADA PARA LA PARTE COMPRADORA], dentro de los límites legales. DÉCIMA CUARTA. AVISO Y CORRECCIÓN. Antes de terminar por incumplimiento, la parte afectada notificará los hechos y concederá [PLAZO DE CORRECCIÓN], salvo que la obligación ya no pueda cumplirse o la ley disponga otra cosa. DÉCIMA QUINTA. CONDICIÓN NO CUMPLIDA SIN CULPA. Si una condición esencial no se cumple sin responsabilidad de LAS PARTES, estas documentarán la terminación y la devolución de [TRATAMIENTO DEL ANTICIPO] dentro de [PLAZO DE DEVOLUCIÓN]. DÉCIMA SEXTA. NOTIFICACIONES. Los avisos se enviarán a [CONTACTO DE LA PARTE VENDEDORA] y [CONTACTO DE LA PARTE COMPRADORA], dejando constancia de envío y recepción. DÉCIMA SÉPTIMA. INTEGRIDAD. Los anexos A, B y C forman parte del contrato. Toda modificación deberá constar por escrito y estar firmada por LAS PARTES. DÉCIMA OCTAVA. LEY Y COMPETENCIA. Se aplicará la legislación de [JURISDICCIÓN]. LAS PARTES intentarán una solución documentada antes de acudir a la autoridad competente. LA PARTE PROMITENTE VENDEDORA LA PARTE PROMITENTE COMPRADORA [FIRMA DE LA PARTE VENDEDORA] [FIRMA DE LA PARTE COMPRADORA] ANEXO A. IDENTIDAD DEL BIEN [DESCRIPCIÓN, SUPERFICIES, DATOS REGISTRALES Y DOCUMENTOS COTEJADOS] ANEXO B. RECIBO [FECHA, ANTICIPO, MONEDA, MEDIO, COMPROBANTE, PRECIO Y SALDO] ANEXO C. CALENDARIO [CONDICIÓN, RESPONSABLE, DOCUMENTO, FECHA LÍMITE, ESTADO Y REVISIÓN] Conformidad de los anexos: [NOMBRES Y FIRMAS]
Datos que debes cambiar
- Partes y bien
- Identifica a quienes prometen vender y comprar; coteja titularidad, folio, superficies, estacionamiento y representación, si existe.
- Precio y pagos
- Actualiza moneda, precio total, anticipo, saldo y comprobantes. Explica en qué supuestos se devuelve el anticipo.
- Condiciones y fechas
- Asigna responsable, evidencia y fecha a cada condición. El plazo de revisión debe terminar antes del cierre o debe pactarse una extensión expresa.
- Entrega y gastos
- Define cuándo se entregan posesión, llaves y documentos, y qué gastos cubre cada parte.
- Incumplimiento y anexos
- Adapta aviso, corrección y devolución; incorpora documentos y calendario, con firmas y contactos reales.
Cómo revisar el contrato antes de usarlo
Lee el documento desde tres perspectivas: qué debe hacer cada parte, cómo se comprobará y qué ocurrirá si algo cambia o no se cumple. Si alguna respuesta depende solo de una conversación, debe documentarse en la cláusula o anexo correspondiente.
Cómo leer el contrato como un conjunto
Distingue lo que ya se entrega de lo que solo se promete. Después verifica que cada condición tenga responsable, documento y fecha. Por último, comprueba que el precio, los anticipos y el cierre coincidan.
No revises una cláusula de forma aislada. Comprueba que definiciones, anexos, fechas, importes y mecanismos de terminación no se contradigan entre sí.
Cómo adaptar el modelo
- Define la jurisdicción y comprueba si existe una formalidad, registro o modelo obligatorio.
- Sustituye todas las variables con datos verificables y completa los anexos mencionados.
- Comprueba que objeto, importes, plazos, responsabilidades y terminación describan la operación real.
- Elimina las opciones que no correspondan y evita conservar cláusulas que no entiendas.
- Solicita revisión profesional cuando el contrato afecte derechos importantes o una operación de valor relevante.
Recomendaciones de tono
Usa un lenguaje directo, verificable y coherente entre cláusulas y anexos. No ocultes condiciones importantes mediante fórmulas ambiguas.
Checklist antes de usarlo
Errores frecuentes
- Tratar la promesa como si ya entregara la propiedad o las llaves.
- No distinguir precio, anticipo y saldo ni su devolución.
- Fijar revisiones que terminan después de la fecha de compraventa.
- Dejar condiciones sin responsable, evidencia o fecha.
- Firmar sin incorporar la identidad registral del bien y los anexos.
Preguntas frecuentes
No. La promesa obliga a celebrar después la compraventa, pero la transmisión depende del contrato definitivo y de las formalidades aplicables al bien.
El contrato debe indicar si se aplica al precio, cuándo se devuelve y qué ocurre ante incumplimiento o una condición no cumplida. No conviene usar la palabra anticipo sin definir sus efectos.
La promesa debe limitarse a un plazo cierto. También conviene asignar fecha y responsable a cada documento o condición pendiente.
La formalidad depende de la legislación aplicable y de la operación. Antes de firmar conviene revisar el código local y consultar a la notaría que intervendrá en la compraventa definitiva.
Fuentes y revisión editorial
Cómo citar este artículo
Editorial Ejemplode. (2026, 1 de agosto). Contrato de promesa de compraventa: modelo completo en Word y PDF. https://www.ejemplode.com/cartas/contrato-de-promesa-de-compraventa/
Fuentes consultadas
- Código Civil Federal, texto vigenteReferencia federal de la figura contractual; no sustituye la legislación local del caso.
- Código Civil para el Estado Libre y Soberano de PueblaArtículos 2111 a 2120: promesa, forma, plazo y contrato definitivo del inmueble en Puebla.
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Editorial Ejemplode
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